Приобретение недвижимости в Испании возможно как без ипотеки, так и с ипотекой. Испанские банки дают кредиты нерезидентам, и совершить покупку с ипотекой до 60-70% под 2,7 - 3,6% годовых сроком на 20 лет совершенно реально! И если Вы захотите получить кредит, то мы Вам во всём поможем!
Вы можете иметь 50.000 или более евро на покупку объекта за 100.000 евро (для примера взята сумма 100.000 - таким образом, Вам будет удобно считать любую сумму просто умножая на количество раз во сколько увеличена общая сумма желаемой покупки). Если взнос, например, 50% - 50.000 евро, то вам нужно будет получить 50% кредита - 50.000 евро. А кредит Вы хотите получить на 20 лет, то ежемесячный взнос составит около 282 евро (при ипотеке под 3,2% годовых).
При покупке недвижимости имеются сборы, налоги и другие расходы - они составляют около 12,5-14%:
- 10% - НДС - IVA – оплачивается с каждым платежом в соответствующем размере.
- 1,5% - налог на новое жильё, если оно приобретается не для основного проживания или 0,1% - если для основного проживания.
- 0,5-1,5% - расходы по регистрации и нотариальным сборам – оплачиваются при оформлении купли-продажи.
- 1% - за услуги адвоката, оформление договоров и подключение всех коммуникаций.
- другие расходы на страхование недвижимости, переводы, выписку чека и т.д.
Итого 12,5 - 14% от стоимости недвижимости в эскритуре а, значит, при цене 100.000, нужна сумма в размере 12.500 - 14.000 евро.
То есть для покупки таунхауса или апартаментов за 100.000 евро нужно иметь сумму около 64.000 евро и выше. Если первоначальный взнос - 50.000 + 14.000 (на налоги и оформление) = 64.000 евро - такую сумму нужно иметь для покупки. А если Вы захотите снизить сумму ежемесячного платежа, то всегда имеется возможность внести большую сумму взноса или произвести частичное погашение кредита в любое время со штрафом 0,5 -0,25%.
Срок выплаты кредита может составлять 20 лет, но до достижения Вами 75 лет на момент последнего платежа.
Ниже Вы сможете прочитать общую информацию о налогах и документах, а также о других моментах при покупке собственности в Испании.
1. Условия владения и содержания домов:
При владении домами оплачиваются:
Постоянное содержание:
1) коммунидад (коммунальные платежи, но не свет и вода!) зависит от размера прилагаемого садового участка, наличия бассейна и ухода за ними - бывает, что его нет вообще, например, если это частный дом не в урбанизации, то комунидада нет. В урбанизациях с небольшими бунгало комунидад стоит от 30 до 60 евро в месяц, средние бунгало от 50 до 150 евро в месяц, апартаменты от 50 до 150 евро, элитные комплексы от 200 до 800 евро в месяц. Размер комунидада устанавливается на собрании владельцев, которые чаще всего проводятся в августе, где и рассматривают смету на следующий год.
2) налог на недвижимость (IBI) (читайте ниже подробнее)
3) налог на вывоз мусора и канализации - муниципальный налог - оплачивается в обязательном порядке владельцами, если это жилое помещение. Если это коммерческое помещение, то если в нём работает бизнес, то налог платится, если помещение закрыто, то не оплачивается. Платится чаще всего в апреле, за исключением Аликанте.
4) Федеральный налог на недвижимость нерезидентов (подробности читайте ниже).
При постоянном проживании в апартаментах семьи из 3 человек возникают расходы за электричество и водоснабжение около 100-200 евро в месяц. Если никто не проживает, но заключены договора с компаниями по свету и воде, то снимают со счёта минимальные платежи - за свет около 10-15 евро, и за воду - 7-15 евро. Эти данные могут варьироваться в зависимости от муниципалитета.
2. Налоги на недвижимость в Испании
Важно с самого начала иметь ясность о реальных расходах, которые предстоят при покупке недвижимости в Испании. Равно важно и точно знать о текущих расходах, с которыми связано владение испанской недвижимостью. Здесь мы приведем все типы расходов, но следует иметь в виду, что цены в действительности могут различаться в зависимости от частных обстоятельств.
ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ
У покупателя, помимо цены недвижимости, будет еще ряд расходов. В зависимости от того, покупается недвижимость от застройщика или от частного лица, выплачивается соответственно налог НДС (IVA) и гербовый сбор или передаточный налог. Ниже подробнее описаны эти ситуации, а также приведены расходы, общие для обоих случаев.
Новый дом от строителя
НДС и гербовый сбор (IVA & Actos Juridicos Documentados – AJD)
Эти налоги применяются в тех случаях, когда недвижимость продается впервые и продавцом является строительная компания.
НДС равен 10% (с 01.01.13 г.) от стоимости покупки жилой недвижимости (вилла, квартира и т.д.).
Напомним, что налог НДС касается исключительно объектов недвижимости, приобретаемых на первичном рынке. Квартиры и дома в Испании, выставленные на продажу на вторичном рынке с 10.08.13 г. облагаются налогом на передачу собственности (ITP), который составляет 10%.
Вторичная недвижимость от частного или юридического лица
Передаточный налог (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)
Передаточный налог платится в случае, если считается, что это второй и более переход права собственности на недвижимость. Величина передаточного налога составляет с 01.10.13 г. - 10% от цены покупки. Передаточный налог оплачивается покупателем. При завершении сделки передаточный налог должен быть оплачен полностью со всей суммы в момент покупки, если покупка с ипотекой, и без ипотеки налог оплачивается в течение 30 рабочий дней.
10% платится при покупке земельных участков физическим лицом от физического лица (без зданий).
Налоги при покупке коммерческой недвижимости - если покупатель физическое лицо и недвижимость не новая (зем.участок или здание) - 10% налог на передачу имущества.
Если продавец юридическое лицо, то нужно рассматривать каждый случай отдельно. Возможно, это будет 10% на передачу имущества или будет осуществлена продажа по фактуре с НДС - 21%.
Любая недвижимость, продаваемая между юридическими лицами может быть оформлена с НДС 21% и фирма-покупатель может вернуть НДС.
По договорённости между компаниями можно осуществить сделку любым способом.
С 31-10-12 возможно оформить отсрочку выплаты 21% ндс при покупке земельных участков, квалифицированных, как "рустико", а также вторичной недвижимости до конца соответствующего квартала при следующих условиях:
- и покупатель и продавец должны являться юридическими лицами и сдавать соответствующие декларации НДС (ежемесячно, или ежеквартально),
- покупатель должен предоставить продавцу письменную декларацию о том, что он является юридическим лицом и плательщиком НДС,
- продавец должен предоставить покупателю письменный добровольный отказ от получения НДС в момент сделки.
Соответствующая сумма НДС вносится покупателем по взаимозачёту в налоговую от имени продавца в конце соответствующего покупке квартала.
Если покупать недвижимость у нерезидента Испании:
Если продавец не является резидентом Испании, то покупатель должен удержать обеспечение в размере 3% от стоимости покупки и перечислить его в налоговое управление.
Если продавец нерезидент, то в момент продажи ему недоплачивают 3% от стоимости. Но, если при продаже собственник не получил дохода и цена покупки и продажи была одинаковая, то он имеет права в течении последующих 4-х месяцев вернуть эти 3%, если он платил налог нерезидента (см.описание ниже).
Если прибыль существует, то от прибыли выплачивается налог 24% (для резидентов Евросоюза - 19%).
Если этого не сделать, то налоговые власти будут считать недвижимость как актив, который обеспечивает налоговые обязательства продавца по уплате налога на прирост капитала.
Другие расходы, общие для обоих случаев
Комиссия агентства
Комиссию агентству платит продавец, если не оговорено иное.
Вознаграждение юриста
Настоятельно рекомендуется нанять юриста в процессе покупки недвижимости. Юрист составит и проверит контракты на их соответствие интересам покупателя и сможет объяснить все законодательные и административные вопросы, которые могут встретиться. Также он должен провести все необходимые проверки собственности (право владения продавца, предыдущих владельцев, разрешения и т.п.) и организовать сбор всех документов, требуемых для совершения сделки (регистрация недвижимости, оплата налогов и т.д.).
Вознаграждение юриста, или Abogado по-испански, будет зависеть от объема заказанных услуг и от сложности сделки. Большинство берет около 1% от цены покупки. Некоторые юристы могут запрашивать 1,5% и более, что чересчур. Наши юристы выполняют все действия по оформлению всех документов за 1%.
Стоимость ипотеки
Если для покупки недвижимости используется ипотечный кредит, то это ведет к нескольким дополнительным расходам. Прежде всего, будет оценка недвижимости, проведение которой будет требовать кредитная организация перед выдачей ипотеки. Оценка оплачивается покупателем и стоит примерно € 200-600. Далее, будут расходы на открытие ипотеки - 1%, страховка недвижимости и страховка жизни. Они могут различаться в зависимости от кредитора и даже от политики его различных филиалов. И в итоге, ипотечный кредит увеличит стоимость услуг нотариуса.
Расходы на нотариуса
Гербовый сбор платится по фиксированной ставке в 1 % от суммы покупки. Этот сбор и НДС платятся покупателем.
Услуги нотариуса практически всегда оплачивает покупатель и их величина пропорциональна цене недвижимости, задекларированной в документах продажи. Для верности следует ориентироваться на 1-1,5% от декларируемой стоимости сделки. В редких случаях однако расходы на нотариуса составляют 0.5% (или меньше) от цены. Это зависит от нотариуса.
Расходы на регистрацию собственности
Расходы, связанные с регистрацией сделки в регистре собственности также почти всегда оплачиваются покупателем, и рассчитываются, исходя из задекларированной стоимости недвижимости. На них следует выделить 1%, хотя опять же, расходы зависят от самой недвижимости и региона и могут быть значительно ниже.
Банковские расходы
Вероятно, что оплата за недвижимость потребует выписки банковского чека покупателем. Для того чтобы это сделать, ему будет необходимо открыть счет в испанском банке и перевести на него свои деньги, предназначенные для покупки. Стоимость перевода может доходить до 0,4% от его суммы (в банках Испании). Выписка банковского чека может обойтись в 0,3-0,6% от его суммы. (Эти расходы могут возникнуть лишь в случае такого вида расчёта и при оплате суммы в банк отличный от банка, где Ваш счёт). Переводы из банков в России нужно уточнять в конкретных банках. (можете обратиться к нам за консультацией и мы объясним Вам какие более удобные и выгодные переводы из банков России.)
Стоимость мебели
Бывает, что недвижимость необходимо меблировать. Стоимость мебели полностью зависит от желаний покупателя. Тем не менее на основе очень обобщенной практики стоимость нормальной новой обстановки 2-спальной квартиры получится в пределах € 5.000-15.000. Конечно же, пределов тому, сколько можно потратить, нет, а с другой стороны вполне справиться с этим делом менее, чем за € 5.000 при очень плотном бюджете.
ВЛАДЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ИСПАНИИ
Безусловно, будут расходы, связанные с владением недвижимостью в Испании. Некоторые из них будут приходиться на её поддержание - уборка, ремонт, коммунальные счета и т.п. Они определяются размером и типом купленной недвижимости. Очевидно, что большая вилла с садом и бассейном будет требовать усилий и расходов на её содержание больше, чем маленькая квартира. Для услуг уборки верной для всей Испании будет цифра € 10-12 в час.
Наряду с этими расходами на содержание, у владельцев недвижимости в Испании есть ряд расходов в форме налогов и платежей:
Налог на недвижимость (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles – IBI)
Это местный муниципальный налог на владение недвижимостью, не зависимо от того, является собственник резидентом Испании или нет. Считается на основании кадастровой оценки (административная оценка, которая обычно ниже рыночной стоимости, иногда существенно) по ставке, которая устанавливается муниципалитетом. И указать её точную цифру невозможно. Предоставить данные возможно только на конкретную недвижимость.
Федеральный налог на недвижимость нерезидента (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR) - правильное название ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ НЕРЕЗИДЕНТОВ
Нерезиденты, которые владеют недвижимостью в Испании, платят ежегодный подоходный налог, который варьируется в зависимости от того, сдается недвижимость или нет.
Когда недвижимость не сдается в аренду
Нерезиденты-владельцы недвижимости, которые не сдают её аренду и не имеют других источников дохода в Испании, платят подоходный налог на основании кадастровой оценки их недвижимости.
Ставка налога фиксированная – в среднем составляет 0,27% от кадастровой стоимости. Этот налог автоматически со счёта не снимается - его расчётом занимаются независимые консалтинговые и бухгалтерские компании.
Чтобы посчитать налоги нерезидента нужна следующая информация:
- копия платёжки муниципального налога на недвижимость (IBI) за тот год, за который нужно подготовить декларацию. Т.е. до 31/12/2011 все нерезиденты, владеющие только 1 недвижимостью на территории Испании должны были уплатить налог за 2010. Нерезиденты, владеющие 2, или более объектами недвижимости были обязаны сдать эту налоговую декларацию до 30/06/2011. Если муниципальный налог платится путём прямого дебета (автоматически снимается с банковского счёта каждый год), то нужно предоставить банковский чек по уплате в 2010 (большинство людей ошибается и приносит за 2011 год), в котором будет указанна кадастровая стоимость недвижимости в 2010 году (valor catastral), а также кадастровый код недвижимости (referencia catastral).
- копия паспорта всех совладельцев данной недвижимости
- номер NIE всех совладельцев данной недвижимости
- точный адрес недвижимости
- адрес проживания в России (или др.стране гражданства)
- банковский счёт для оплаты
Налог на недвижимость, которая имеет кадастровую оценку € 100.000, будет таким: если его переоценка была после 1996 года, то нужно было заплатить до 2011 года 264 евро за 1 год (за 2010, 2011 года), за 2012 - 272,25 евро.
Когда недвижимость сдается
Если нерезиденты сдают свою недвижимость и получают, таким образом, доход, то закон обязывает декларировать этот доход и платить налог на него ежеквартально. Ставка налога фиксированная - 24% от валовой выручки. Ставка налога может меняться согласно указу правительства.
Нерезидент обращается к Гестору, который оформляет документы, согласно которым оплачивается этот налог.
Принимая во внимание наличие соглашений об избежании двойного налогообложения между Испанией и страной происхождения нерезидента, собственник-нерезидент выплачивает налоги на территории Испании, и подаёт сведения в налоговые органы своей страны об уплате налогов с прибыли.
Резиденты Испании платят подоходный налог, исходя из своего дохода, полученного за год. Ставка налога и налогооблагаемая база зависят от уровня дохода, количества источников дохода и возраста налогоплательщика, а также от некоторых других индивидуальных семейных критериев. Годовой доход менее 5.550 евро в год - налогом не облагается.
Подоходный налог нерезидента - Renta - оформляется до конца июня каждого года и является сложным документом, включающим информацию как личного характера (брак, дети, инвалидность и т.д.), так и информацию экономического характера (доходы, ипотека, банковские сбережения и т.д.).
Членские взносы сообщества владельцев - Comunidad
Владельцы недвижимости, которая является частью какого-либо комплекса, здания или строения, где общие зоны делятся между другими владельцами, по закону обязаны быть членами сообщества владельцев, Comunidad de Propietarios. Это влечет за собой оплату членских взносов для поддержания общих зон и другого сервиса, за оказание которого проголосует сообщество. Величина взносов меняется в зависимости от площади зон, стоимости их поддержания и дополнительных услуг. Годовой бюджет расходов сообщества утверждается большинством голосов всех владельцев (или их представителей), которые собираются на ежегодные собрания сообщества владельцев.
Страховка
Размер страховки недвижимости будет отличаться в каждом частном случае по обстоятельствам владельца и типу недвижимости. Однако её следует принимать во внимание, как расход владельца недвижимости. В любом случае, страховка квартиры в Испании до 100.000 евро не превышает 180 евро в год.
ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ
Местный налог на прирост капитала (Plusvalia)
Особо следует отметить местный налог на прирост капитала, известный как Plusvalia. Это местный муниципальный налог, которым облагается увеличение стоимости земли, на которой построена недвижимость, и который взимается во время передачи прав на такую недвижимость. Он подсчитывается на основании кадастровой оценки собственности. Величина к оплате зависит от того, как долго продавец владел недвижимостью: чем больше период владения, тем выше величина налога.
Этот налог платится продавцом, хотя возможно, что продавцы будут пытаться переложить эту обязанность на покупателя. Такого рода практика неизвестна в регионах Коста Брава и Коста Дорада (Costa Brava, Costa Dorada), хотя весьма распространена на Коста дель Соль (Costa Del Sol).
Испанская недвижимость, продаваемая владельцем-нерезидентом, облагается налогом на прирост капитала по ставке 24% (для резидентов Евросоюза 19%), при этом удерживается 3% обеспечение этого налога.
Выделим важные моменты:
Налог НДС - IVA на покупку новой недвижимости от строителей - 10% - действует с 01 января 2013 года, налог на покупку вторичной недвижимости на передачу собственности (ITP) составляет 10% с 10.08.13 г.
Всего расходы на оформление составят около 12,5-14%:
- 10% - НДС - IVA – оплачивается с каждым платежом в соответствующем размере.
- 1,5% - налог на новое жильё, если оно приобретается не для основного проживания или 0,1% - если для основного проживания.
- 0,5-1,5% - расходы по регистрации и нотариальным сборам – оплачиваются при оформлении купли-продажи.
- 1% - за услуги адвоката, оформление договоров и подключение всех коммуникаций.
- другие расходы на страхование недвижимости, переводы, выписку чека и т.д.
При продаже недвижимости в Испании нерезидентами:
В момент продажи удерживается 3% от цены. Далее, если продал за столько же, за сколько купил, то эти деньги возвращают в течение 4 месяцев. Если продал дороже, то возникают обязательства уплатить 24% (для резидентов Евросоюза 19%) от чистой прибыли. Опять же, эта сумма высчитывается с уже выплаченных 3% и разница возвращается в течение 4 месяцев. Если 24% (для резидентов Евросоюза 19%) от прибыли превышают 3% от общей стоимости, то, теоретически, их надо доплатить, но это редко кто делает.
