Открытие фирм и регистрация частных предпринимателей
При регистрации своего бизнеса в Испании у предпринимателей возникает ряд вопросов и сомнений. Что выгоднее – учредить фирму (общество) с ограниченной ответственностью (по-испански Sociedad Limitada) или просто зарегистрироваться частным предпринимателем? Для этого нужно хорошо понимать разницу между этими двумя концептами.
1. Все фирмы (общества) как с ограниченной ответственностью, так и акционерные общества (Sociedad Anónima), должны шаг за шагом пройти определённый, достаточно запутанный процесс учреждения и регистрации в различных государственных инстанциях для получения статуса юридического лица. В то время как частный предприниматель должен всего лишь зарегистрироваться в Налоговой Инспекции (Hacienda), Службе Социального Страхования (Seguridad Social), Отделении Автономного Управления (Gobierno Autonómico), Администрации (Administración local) и нескольких других, в зависимости от вида деятельности.
2. Для регистрации фирмы необходим минимальный учредительный капитал. В случае общества с ограниченной ответственностью (Sociedad Limitada) – 3005.06 евро и 60101,00 евро – для открытия акционерного общества (Sociedad Anónima). Это требование отсутствует для частных предпринимателей.
3. Ещё один немаловажный нюанс, который нужно иметь в виду, это экономическая и юридическая ответственность. В случае возникновения таковой частные предприниматели отвечают всем своим имуществом по возможным искам, так как для погашения долгов конфискации подлежит, как имущество, имеющее непосредственное отношение к бизнесу, так и личное. В то же время, в аналогичной ситуации на фирме, взысканию подлежит только имущество, официально зарегистрированное как «актив» или «пассив» компании. То есть, если состоите в браке и решили стать частным предпринимателем, настойчиво рекомендуем оформить «разделение имущества».
4. Следующее отличие состоит в налогообложении. Фирма выплачивает фиксированный налог в размере 25% от годовой прибыли (modelos 201 y 202). Частный же предприниматель выплачивает 20% от прибыли, если он зарегистрирован в общем режиме налогообложения (Estimación Directa; modelo 130), и фиксированный налог на прибыль, размер которого зависит от вида деятельности, если он зарегистрирован в модульном режиме (Módulos o Estimación Objetiva; modelo 131). Кроме того не нужно забывать о существовании остальных триместральных декларациях (modelos 110, 115, etc.), обязательных как для частных предпринимателей, так и для фирм.
Процесс регистрации предприятий в Испании
Общая информация:
1. Виды хозяйственных обществ
Торговый кодекс Испании предусматривает несколько видов хозяйственных обществ.
Рассмотрим кратко такие, как Акционерное общество, Общество с ограниченной ответственностью, которые являются самыми распространенными, а так же характерные черты филиала (постоянного представительства).
Акционерное общество Sociedad Anonima (S.A.), может быть создано одним лицом или состоять из одного лица, в случае приобретения одним акционером всех акций общества.
Минимальный уставной капитал S.A. должен составлять не менее 60 000 euro, при этом, к моменту регистрации общества, должно быть оплачено не менее 25 % номинальной стоимости каждой размещенной акции.
Участники общества не отвечают по его обязательствам.
Уставные документы общества должны содержать следующие сведения:
- полное и сокращенное фирменные наименования общества;
- цель и вид деятельности;
- срок существования общества;
- дату начала коммерческих операций;
- место нахождения общества;
- размер уставного капитала общества: количество, категории (обыкновенные, привилегированные) акций и типы привилегированных акций, размещаемых обществом; размер неоплаченной части уставного капитала общества: форму и максимальный срок для оплаты;
- структуру органа управления общества и представления перед третьими лицами;
- порядок подготовки и проведения общего собрания акционеров: сроки и форма;
- форму принятия решений.
2. Орган управления общества.
Руководство текущей деятельностью общества и представительство перед третьими лицами осуществляется либо одним администратором, либо советом, состоящим как минимум из трех администраторов.
Орган управления несет ответственность за действия от имени общества без соответствующей доверенности.
Для занятия должности администратора необходимо соответствовать следующим характеристикам:
- Обладать дееспособностью в соответствии с гражданским законодательством (статус акционера не обязателен).
- Не привлекаться к административной и уголовной ответственности. S.A. является наиболее подходящей формой для создания “крупных предприятий”, в связи с чем, правовое регулирование усложнено по сравнению с другими хозяйственными обществами.
Общество с ограниченной ответственностью Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L.,) также как S.A., может быть учреждено одним лицом, которое становится его единственным участником.
Минимальный уставной капитал S.L. должен составлять не менее 3100 euro и должен быть оплачен полностью на момент регистрации общества.
Следует отметить, что участники S.L., так же как и в S.A., не отвечают по его обязательствам.
Уставные документы общества должны содержать следующие сведения:
- полное и сокращенное фирменные наименования общества;
- цель и вид деятельности;
- дату завершения деятельности;
- место нахождения общества; размер уставного капитала общества, размер и номинальная стоимость доли каждого участника;
- структуру органа управления общества.
Правовое регулирование органа управления S.L. полностью совпадает с указанным выше в отношении S.A.
Процедура регистрации Испанской Фирмы
1. Регистрация фирменного наименования общества, содержащие аббревиатуру (S.A. или S.L.), которое должно отличаться от наименований уже существующих обществ.
2. Внесение уставного капитала на счет, предварительно открытый на имя общества.
Оформление учредительных документов общества, содержащих в дополнение к вышеперечисленным следующие сведения:
- порядок передачи акций;
- структуру и компетенцию органов управления общества и порядок принятия ими решений;
- обязанности по ведению бухгалтерской отчетности; порядок реорганизации и ликвидации общества;
- порядок разрешения споров.
3. Нотариальное заверение учредительных документов в присутствии учредителей и администратора. Стоимость зависит от размера уставного капитала.
4. Оплата налогового сбора за учреждение общества.
Для обеих форм: 1% от суммы уставного капитала.
5. Регистрация общества в Меркантильном Регистре (Registro Mercantil), территориально соответствующий юридическому адресу общества.
Стоимость зависит от размера уставного капитала и количества администраторов.
6. Декларация в налоговых органах:
- Получение номера налоговой идентификации (СIF);
- Регистрация начала деятельности в соответствующем органе налоговой инспекции.
- Регистрация администратора и наемных работников (если таковые есть) в органах Соц. Страха.
- Оформление лицензий при наличии коммерческого помещения.
Подводя итог, надеемся, что эта заметка внесёт немного ясности для начинающих бизнесменов и, конечно же, бизнес-леди, желающих открыть своё дело в Испании.
Налогообложение и бухгалтерский учёт
Получение прибыли — основная цель деятельности коммерческих организаций. Для ее достижения предприятию необходим четкий план функционирования, расписанный по каждому циклу деятельности. Для составления такого плана, в первую очередь, необходимо иметь данные о происходящих в организации хозяйственных операциях. Такие данные можно получить посредством непрерывного и сплошного учета. Первоисточником учетной информации является бухгалтерский учет. Ведение бухгалтерии обязательно для организаций и частных предпринимателей всех организационно-правовых форм и систем налогообложения.
Перечень услуг, которые оказывают специализированные испанские компании
По налогообложению
- Анализ существующей на предприятии системы налогообложения и ее оптимизация в соответствии с налоговым законодательством
- Налоговое планирование
- Консалтинг (нововведения, нормативы, решения и т.п., представляющие интерес для клиентов)
- Редактирование, предъявление, поддержка и оспаривание решений налоговых органов
- Сопровождение и представительство при проведении налоговых инспекций
- Подготовка налоговых деклараций
- Подготовка и оформление отсрочек выплат налогов
- Оформление жалоб и протестов
- Подоходный налог предприятий (ISOC /S.L. y S.A.)
- Подоходные налоги частных предпринимателей (общая система налогообложения и упрощенная система налогообложения или фиксированный налог)
- НДС
- Специальные налоги
- Издержки (при начислении зарплаты, при выплате арендной платы и т.п.)
Бухгалтерские услуги
- Организация бухгалтерского учета, разработка учетной политики
- Ведение бухгалтерского учета (полностью, или частично)
- Восстановление бухгалтерского учета
- Полное бухгалтерское сопровождение, формирование и сдача отчетности в Меркантильный Регистр
- Финансовый учет предприятий
- Экономическая оценка предприятий
Другие услуги
- Консультации по трудовому праву
- Регистрация и поддержка в системе Социального Страхования
- Начисление зарплат
- Оформление контрактов на трудовую деятельность
- Легализация юридических лиц
- Защита при проведении трудовых инспекций
- Защита и представительство в суде по трудовым спорам
Субсидии и экономическая помощь
Виды субсидий, существующие для поддержки частных предпринимателей, которые начинают свою деятельность, или желают увеличить штат работников.
Правительственная и автономная экономическая поддержка малого бизнеса в Испании, условиях ее получения и периоды подачи заявок, неточное исполнение которых повлечет отказ. Поэтому необходимо: 1) четко установить виды помощи, на которые может рассчитывать частный предприниматель, они зависят от многих факторов (рода деятельности, месторасположения, возраста предпринимателя, размера инвестиций, сделанных самим предпринимателем в бизнес…). 2) подготовить проекты и собрать требуемые документы 3) вовремя предоставить заявки на каждый вид субсидий.
Услуги для частных лиц
- Подоходные налоги (РЕНТА) для резидентов и нерезидентов
- Налог на наследство и оформление дарственных
- Посредничество (агенты по недвижимости)
- Иммиграционные услуги
- Другие услуги
Аудиторские услуги
Аудит – независимая проверка бухгалтерского учета и финансовой отчетности организаций и индивидуальных предпринимателей.
Основная цель Аудита
- подтверждение достоверности бухгалтерской отчетности организации,
- своевременное выявление и устранение нарушений во избежание штрафных санкций со стороны налоговых органов и других последствий
- получение информации о состоянии бухгалтерского и управленческого учета, документооборота и рекомендаций по их усовершенствованию.
Существует два основных вида аудита
Обязательный аудит – в обязательном порядке ежегодно проводится организациями при наличии следующих обстоятельств:
Сумма всех статей актива в течение 2 лет превышала 2.373.997,81 euro в год.
Сумма доходов от продаж в течение 2 лет была выше 4.747.995,62 euro в год.
Среднее число нанятых работников в течение 2 лет превысило 50 в год.
Инициативный (добровольный) аудит – осуществляется для обеспечения достоверности финансовой отчетности, правильного ведения бухгалтерского и налогового учета, а также оценки финансового состояния организации.
Также можно встать на постоянное комплексное аудиторское обслуживание – которое может включать в себя разовые аудиторские месячные, квартальные, полугодовые и годовые проверки.
Наряду с основными видами аудиторской проверки осуществляются и другие виды аудиторских услуг:
- Налоговый аудит
- Оптимизация налогообложения
- Аудит финансовой отчетности
- Финансовый анализ
- Аудиторское обслуживание
По итогам проверки выдается аудиторское заключение установленного образца (в рамках обязательного аудита) или отчет о проверке, содержащий выводы и рекомендации аудиторов (при инициативном и других видах аудиторских проверок).
Польза от аудиторской проверки
Налоговые органы при проведении выездной или камеральной проверки не обязаны предлагать организации устранить выявленные ошибки в бухгалтерском и налоговом учете. Лишь независимый аудитор, при проведении аудиторской проверки, может указать на слабые стороны в учете организации и выдвинуть разумные предложения, позволяющие снизить налоговые риски.
В случае необходимости, составляется ОФИЦИАЛЬНЫЙ ИНВЕНТАРЬ, который является обязательным для последующей ликвидации при выплате задолженности кредиторам в процессе БАНКРОТСТВА, согласно статье 6,3 Закона 22/2003 от 8 июля.
Основным назначением ликвидационного процесса является удовлетворение требований кредитора (кредиторов) в порядке установленной в Законе очередности путем продажи имущества банкрота.
Как следствие, возможна ликвидация юридического лица — банкрота. Если же имущества банкрота хватило для удовлетворения всех требований кредиторов, он признается не имеющим долгов и может продолжать предпринимательскую деятельность.
Мировое соглашение — новшество измененного законодательства о несостоятельности. Это договоренность между должником и кредитором (группой кредиторов) об отсрочке и (или) рассрочке платежей, либо прекращении обязательства по согласию сторон. Односторонний отказ от мирового соглашения не допускается.
Мировое соглашение может быть заключено на любой стадии производства по делу о банкротстве. Утверждение арбитражным судом мирового соглашения является основанием для прекращения производства по делу о банкротстве.
Бизнес планы и финансовое программирование
Что такое бизнес-план
Бизнес-план предприятия является одним из основных инструментов управления предприятием, определяющих эффективность его деятельности. Разработка бизнес-плана фирмы позволит его менеджменту эффективно использовать планирование бизнеса для грамотного и эффективного управления предприятием.
Зачем надо писать бизнес-план, цели его составления
В условиях жесткой конкуренции на рынке, чтобы выжить, предприятие должно уметь максимально быстро и адекватно реагировать на изменения, происходящие как на рынке, так и внутри самого предприятия. Это возможно только тогда, когда выполняется несколько простых условий:
- администрация и инвестор в состоянии правильно оценить реальное финансовое положение предприятия и его фактическое место на рынке, отследить тенденции изменения ситуации и выявить реальные причины таких изменений;
- существуют конкретные цели, к достижению которых должно стремиться предприятие, которые четко осознает менеджмент фирмы;
- менеджмент фирмы активно использует планирование при выработке стратегии развитии предприятия, постановке стратегических и текущих целей фирмы, строго контролирует выполнение всеми подразделениями предприятия каждого шага намеченного плана для достижения поставленных целей;
- менеджмент предприятия и инвестор хорошо понимают суть процессов, происходящих на рынке, во внешней среде и внутри самой фирмы.
Бизнес-план предприятия
Составляется для внешних и внутренних целей. В подавляющем большинстве случаев, так уж сложилось в РФ, составлять бизнес-план фирмы начинают только тогда, когда требуется привлечение инвестиций или получение кредита в банке. Но проблема в том, что это только одна сторона дела, на самом деле он составляется не только для внешних целей.
Внешние цели, для которых составляется бизнес-план предприятия – обоснование потребности привлечения фирмой заемных средств или дополнительных инвестиций, демонстрация заинтересованным сторонам имеющихся у фирмы ресурсов и возможностей, привлечение внимания к инвестиционному проекту со стороны инвесторов и банка, убеждение их в достаточном уровне эффективности инвестиционного проекта и высоком уровне квалификации менеджмента предприятия.
Каждый инвестор, находящийся в здравом уме, захочет оценить выгодность инвестирования в предлагаемый ему инвестиционный проект и оценить соотношение возможной отдачи от проекта и инвестиционных рисков, а самый лучший способ это сделать – изучить и проанализировать бизнес-план инвестиционного проекта.
Бизнес-план инвестиционного проекта, это по сути – его визитная карточка. Он дает инвестору ответ на непростой вопрос: стоит ли ему вкладывать свои средства в предлагаемый инвестиционный проект, и при каких условиях реализации проекта он будет максимально эффективен при допустимом для инвестора уровне рисков и верности допущений, которые сделал разработчик инвестиционного проекта.
Если у предприятия отсутствует грамотно составленный бизнес-план инвестиционного проекта, то получить кредит в банке сейчас просто невозможно. Это требование давно является обязательным условием получения банковского кредита. Если заемщик не в состоянии выполнить это требование банка, это сразу говорит о низком профессиональном уровне менеджмента предприятия и его не владении ситуацией.
Банки не хотят рисковать, поэтому, в будущем, кредитный эксперт банка будет оценивать заявки на кредит от такого заемщика, как активные операции с высоким уровнем риска. Это автоматически означает, что банк увеличит проценты по кредиту, а сам кредит для заемщика при этом может стать слишком дорогим и невыгодным. Кроме того, учитывая высокий риск не возврата кредита заемщиком, банк затребует более серьезных гарантий – увеличит свои требования по предоставляемому заемщиком залогу. При этом Вам понадобится более серьезный и ликвидный залог, который есть в наличии далеко не всегда.
Гораздо более важными для фирмы являются внутренние цели планирования, для четкого видения и понимания которых необходимо составить бизнес-план предприятия.
Внутренние цели – планирование бизнеса, обучение менеджмента предприятия, обеспечение понимания управленцами рыночной среды и реального текущего положения предприятия на рынке. Для достижения стратегических целей предприятия имеет очень важное значение понимание рынка, методов работы и стратегии развития конкурентов, всех слабых и сильных сторон инвестиционного проекта, его прогнозируемой эффективности при различных условиях.
В качестве резюме
Понимание основных принципов того, как правильно составить бизнес-план, становится обязательным требованием к подготовке любого директора, владельца бизнеса, менеджера или управленца любого звена. Если Вы разработаете бизнес-план фирмы, Вы сможете сделать свое предприятие намного более управляемым, эффективным и прибыльным, автоматически получите возможность прогнозировать ситуацию на будущее, и быстро принимать решения.
Типовая структура бизнес-плана инвестиционного проекта
Основные разделы, которые содержит типовая структура бизнес-плана инвестиционного проекта:
1. Титульная страница бизнес-плана
содержит название компании, ее юридический и фактический адреса, телефоны, e-mail и адрес сайта (если есть), наименование и полные реквизиты собственников компании, наименование и очень кратко (одним предложением) – суть проекта, информацию об исполнителях проекта и дату его составления.
2. Резюме проекта
представляет собой основные положения, суть, “выжимки” из проекта, его основные выводы. Цель резюме – заинтересовать инвестора и заставить его подробнее ознакомиться с содержанием бизнес-плана. Объем резюме проекта в бизнес-плане обычно составляет 2-3 страницы текста, который должен быть составлен простыми словами без использования терминологии и простыми предложениями. Резюме должно показать инвестору выгодность и перспективность вложений в представляемый инвестиционный проект.
3. Описание компании – автора инвестиционного проекта
содержит основную информацию о компании, которая предлагает данный инвестиционный проект, ее полные реквизиты, информацию об учредителях и их реквизиты, цели компании, сведения о руководстве, историю компании, достижения, организационную структуру, основные продукты, и место компании на рынке.
4. Описание продукта или услуги
включает информацию о продукте или услуге, его основных характеристиках, основных потребителях, потребительских свойствах товара, отличиях от существующих аналогов, информацию патентах и лицензиях.
5. Маркетинговый анализ
содержит информацию об имеющихся на рынке товарах, продукции конкурентов, сравнение характеристик и потребительских качеств товаров конкурентов и предлагаемого продукта, информацию о наименовании конкурентов и их реквизиты, цены конкурентов и их стратегию продвижения товаров.
Маркетинговый анализ – самый первый и очень важный этап в написании бизнес-плана. Важнейшим разделом в маркетинговом анализе является определение объемов рынка сбыта продукции, доли рынка конкурентов, определение мотивации покупателей к принятию решения о покупке.
Основной задачей данного раздела бизнес-плана является дать ответ на вопросы – сколько и какого именно товара требует рынок, по какой цене и почему именно его готовы покупать потребители. В этом разделе также должен быть приведен анализ состояния и тенденций развития отрасли, средняя прибыльность и объемы производства предприятий отрасли, степень развития конкуренции и барьеры вхождения в нее.
6. Стратегия продвижения товара
здесь основным является определение рыночной ниши, т.е. того, какой именно и для каких категорий потребителей предназначен товар, количественный и качественный анализ потребителей, где они расположены, какими именно методами и каналами сбыта предлагается реализовывать товар или услугу. Приводится информация о стратегии рекламирования продукта или услуги, затратах на маркетинг, ценообразовании, политике при работе с покупателями. Этот раздел бизнес-плана часто является его самым слабым местом и может быть недостаточно проработан неопытным разработчиком бизнес-плана.
7. Производство
в случае, если это производственное предприятие, данный раздел бизнес-плана включает информацию о выбранной технологии производства, мотивации ее выбора, описание основных технологических процессов предприятия, схему его работы, расстановку оборудования. Если предполагается реконструкция или строительство, то приводится описание технических решений, их технико-экономическое обоснование и расчеты затрат на реконструкцию или строительство.
В разделе приводятся расчеты потребности в материалах и сырье на производство продукции, затраты на их закупку, динамика цен, анализ поставщиков, затраты на обслуживание и плановые ремонты оборудования. В случае, если специфика производства того требует, приводится информация о необходимости приобретения лицензий и прочих разрешений и согласований, требования по технике безопасности труда.
В случае, если разрабатывается инвестиционный проект торгового или обслуживающего предприятия, этот раздел бизнес-плана делается более подробным. Он включает значительно больший объем информации о поставщиках, их оценке и выборе, потребностях в конкретных товарах и их группах, методах закупки, потребностях в складских и торговых помещениях, их географическом местоположении и наличии спроса на предлагаемые товары в каждой торговой точке и по каждому товару. По поставщикам также приводится информация об их местонахождении, дается их краткая характеристика и приводятся реквизиты.
В случае, если это строительное или сервисное предприятие отражается также информация о подрядчиках, дается их характеристика и реквизиты.
8. План по персоналу
в этом разделе бизнес-плана приводится информация о потребности в персонале, его количестве и квалификации, анализ рынка труда по каждой позиции работников, приводятся расчеты затрат на оплату труда персонала, его социальное обеспечение, методы стимулирования и обучение.
9. Организационная структура и управление
содержит схему организационной структуры управления предприятием, информацию о количественном и качественном составе подразделений предприятия, требования к его квалификации, расчет затрат на оплату труда, социальное обеспечение и стимулирование труда управляющего персонала.
В случае реорганизации или вновь создаваемого предприятия дается информация о форме собственности предприятия, его основных или предполагаемых акционерах, их реквизиты, доли в капитале предприятия, процесс принятия решений и принципы управления.
10. Финансовый план
самая интересная часть бизнес-плана с практической точки зрения, он показывает какие финансовые ресурсы потребуются для реализации инвестиционного проекта и в какие периоды времени, а также отдачу от проекта при заданных исходных данных и верности выводов маркетингового исследования. В финансовом плане приводятся или рассчитываются все денежные потоки предприятия – затраты, выручка от реализации, налоги и прибыль.
11. Анализ рисков проекта
в этом разделе бизнес-плана дается описание возможных рисков проекта и их характеристика, а также приводится стратегия по их минимизации.
12. Приложения к бизнес-плану
это документы, на базе которых был составлен бизнес-план: данные маркетинговых исследований, спецификации и подробные описания продуктов, развернутые характеристики конкурентов и их продуктов, копии рекламных материалов, прайс-листов, каталогов, письма от покупателей и заказчиков, контракты, резюме руководителей проекта и подразделений предприятия, заключения экспертов и прочие документы.
Посредничество (агенты по недвижимости)
Как только Вы определились, какую именно недвижимость собираетесь приобрести, нужно заняться тщательной проверкой этого объекта. Вам следует изучить документ, именуемый Nota Simple, который можно получить в Регистре Недвижимости (Registro de la Propiedad), чтобы узнать: действительно ли объект принадлежит продавцу и свободен ли он от задолженности.
Между продавцом и покупателем обычно заключается контракт еще до того, как сделка пройдет все положенное оформление. Предварительный контракт — это простой документ, составляемый в 2 экземплярах, в котором продавец выражает намерение передать собственность покупателю, а покупатель выражает намерение купить эту собственность по согласованной цене и на согласованных условиях (контракт типа arras (залог)).
После заключения предварительного соглашения покупатель (имеется в виду нерезидент Испании) должен оформить так называемый идентификационный налоговый номер (NIE). Согласно закону от 29.11.2006 г., это требуется для подписания нотариального акта купли-продажи, то есть купчей. Без наличия NIE ни подписание, ни регистрация купчей невозможны. Следующим шагом является открытие счета на имя покупателя, с которого следует производить все платежи, связанные с покупкой объекта недвижимости. Кроме того, с этого счета в дальнейшем могут оплачиваться страховка, налоги, коммунальные платежи, ипотечные квоты (если сделка осуществляется при помощи ипотеки).
В случае необходимости покупатель имеет возможность взять кредит в банке. Для этого требуется произвести независимую оценку недвижимости. Этой работой занимается официальный оценщик (tasador). Согласно испанскому законодательству оценщик имеет лицензию, позволяющую ему подтвердить структурную целостность дома, то есть его соответствие проекту. После подготовки оценки банк в течение 15 дней принимает решение о сумме кредита, а также о том, на сколько лет и под какой процент кредит может быть выдан. Размер ипотечного кредита, может варьироваться от 50% до 80% от оценочной стоимости. Рекомендуем заранее обсудить этот вопрос с фирмой, которая будет готовить для Вас объекты в преддверии Вашего приезда в Испанию.
До момента оформления купли-продажи покупатель должен аккумулировать на своем счету разницу между стоимостью приобретаемой недвижимости, с одной стороны, и суммой задатка и размером ипотечного кредита, с другой. Разумеется, на счету должны находиться и средства, требуемые для проведения обязательных платежей. Когда недвижимость готова к продаже и требуемые средства собраны в полном объеме, можно назначать дату подписания нотариального акта купли-продажи, то есть купчей (escritura). Этот документ подписывают продавец, покупатель и переводчик (в случае если одна из сторон не владеет испанским языком) в присутствии нотариуса.
По завершении процедуры подписания, оплачивается налог на передачу собственности (Impuesto de Transmisión de Bienes), который составляет 10% от указанной в купчей стоимости. Оплата налога оформляется в формуляре 600, который вместе с купчей должен быть отправлен в местный орган регистрации земельной собственности, чтобы зафиксировать имя нового владельца. Этот формуляр должен быть предъявлен в течение 1 месяца после совершения сделки. По завершению регистрации можно запрашивать выписку из регистра для получения годовой мультивизы. Разумеется, и эти действия может взять на себя компания, занимающаяся организацией сделки. Вся недвижимость в Испании регистрируется в Регистре Недвижимости (Registrо de Proрiеdаd), где содержатся сведения о владельце, размере недвижимости и возможных обременениях (наличие ипотеки, других совладельцев и т.д.). Только лица, указанные в регистре в качестве правообладателей, имеют право продать эту недвижимость.
При продаже недвижимости нужно учитывать является ли продавец резидентом Испании, или нет. Резиденты оплачивают налог на прирост капитала (plusvalia). Не резиденты должны оплатить налог на прибыль в размере 21%, полученный от разницы цены при покупке и продаже, включая нотариальные, регистрационные затраты, а также на ремонт и т.п. В момент подписания документа о продаже у не резидентов удерживается 3% от общей продажной стоимости недвижимости путём регистрации формуляра 211, который должен быть сдан не позже чем через 6 месяцем после подписания купчей. Важно, что если продавец не получил при продаже никакой прибыли по сравнению с покупкой, то в течении 6 последующих месяцев он имеет право востребовать обратно удержанные 3% путём оформления декларации 212.
Резюме: При оформлении покупки недвижимости в Испании покупатель должен рассчитывать на дополнительную сумму, в размере приблизительно 12,5-14% от стоимости недвижимости.
На содержание недвижимого имущества в Испании вычисляются следующие налоги:
- ежегодный муниципальный налог (IBI)
- ежегодный налог на мусор
- ежегодный налог на владение недвижимостью (только для не резидентов: формуляр 210), составляет 0,26% или 0,48% от официальной стоимости (valor catastral).
- ежеквартальные сборы на обслуживание урбанизации, если таковая имеется. Могут варьироваться от 100 до 450 евро, в зависимости от размера недвижимости, наличия бассейна, теннисного корта, охраны и им подобных.
- счета за электричество, воду и газ. Нужно учитывать, что минимальная стоимость оплачивается даже при нулевом расходе.
ВИДЕОРЕПОРТАЖИ О ГОРОДАХ И РАЙОНАХ
