Как перевести за рубеж деньги для покупки недвижимости

Итак, мы продолжаем рассматривать правовые вопросы приобретения объектов элитной недвижимости за рубежом. Сегодня мы рассмотрим вопрос – как оплатить желаемый объект и перевести средства за границу.

Раньше российские граждане оплачивали приобретаемую зарубежную недвижимость наличными деньгами или офшорными банковскими переводами. Оба способа оплаты преследовали цель уклонения от налогообложения продавца недвижимости. Оплата покупки наличными средствами позволяла значительно занизить оценочную стоимость объекта, а перевод денег из офшорной компании покупателя в аналогичную компанию продавца позволял вообще скрыть факт покупки объекта недвижимости от властей России и уменьшить налоговые платежи по сделке для обеих сторон.

На сегодняшний день оплата такими способами практически невозможна, вследствие работы FATF (Financial Action Task Force on Money Laundering).

Данная организация была создана еще в 1989 году по решению стран "Большой семерки". FATF - основной международный институт, который занимается разработкой и внедрением международных стандартов в сфере противодействия отмыванию денежных средств и финансированию терроризма.

Активная работа FATF заставила банки всех 54 стран, которые являются членами организации, требовать у клиентов разъяснений по сомнительным сделкам, они обязаны сообщать о них в определенные налоговые и правоохранительные органы. Сам банк обязан приостановить платеж, если он не соответствует правилам FATF, путем блокирования клиентского счета до разбирательства подробностей. Перевод денежных средств из офшора в размере более 10 тысяч долларов относится к подозрительным сделкам. Естественно, избежать банковского контроля и налогового контроля по таким сделкам просто невозможно, т.к. обычно объект недвижимости стоит несколько десятков или сотен тысяч евро.

Путешествовать с наличными деньгами в чемодане, тоже не самый лучший вариант, т.к. внесение на счет в банке денежных сумм свыше 10 тысяч долларов также относится к подозрительным сделкам, которые подлежат контролю. Да и передвигаться с крупной суммой денег в чемодане наличных не самое большое удовольствие для покупателя, возникают вопросы – таможенного контроля и безопасности, а расчет наличными ставит под вопрос в целом безопасность всей сделки.

К примеру, есть агентства недвижимости, которые предлагают клиенту внесение наличных средств в офисе в Москве и обещают оформить на клиента объект недвижимости в другой стране. Сомнительность и огромный риск такой сделки очевиден.

Есть два безопасных способа оплаты физ. лицами объекта недвижимости за границей

Первый способ - это перевод с личного счета в России непосредственно на счет продавца объекта недвижимости. Для этого заверенный перевод договора купли-продажи необходимо предъявить в банк. При таком способе оплаты, российские власти будут уведомлены о Вашей покупке, т.к. банк обязан сразу же сообщать о таких переводах в Федеральную службу финансового мониторинга (Росфинмониторинг).

Второй способ – это перевод с личного счета в России на личный счет в зарубежье. При этом в российских банках требуют предъявить для перевода денег уведомление из налоговой об открытии счета и основание для перевода денег, а именно предварительный договор купли-продажи для подтверждения суммы покупки и расходов для ее оформления. Это потребует от Вас большее количество поездок и займет больше времени, но этот способ перевода денег за рубеж наиболее простой, законный и безопасный. В первую очередь необходимо открыть счет в зарубежном банке, желательно именно в той стране, где будете покупать объект недвижимости. По законодательству РФ гражданам не запрещено открывать счета в иностранных банках, но необходимо уведомить налоговую службу об этом факте. В течение 30 дней со дня открытия Вами счета нужно подать уведомление в ИФНС. Форма уведомления есть на сайте ФНС. Данное уведомление необходимо подавать лично или это может сделать доверенное лицо, на втором экземпляре проставляется отметка ФНС. Данное уведомление Вы предъявляете в российский банк, в котором у Вас открыт счет. Только после этого Вы можете переводить средства со своего счета в России на счет в иностранном банке. Размер денежного перевода может быть любым, т.к. ни Росфинмониторинг, ни FATF не занимаются контролем переводов физ. лиц между его личными счетами, потому как такая операция, по сути, сделкой не является.
 

Далее с иностранного банковского счета Вы делаете перевод средств по договору купли-продажи объекта недвижимости. Такой перевод также не должен вызвать интереса у контролирующих органов, т.к. покупатель – физ. лицо, которое не является резидентом и не имеет статуса налогового резидента страны, в которой покупает объект, и, следовательно, налоговые службы он не интересует. В данном случае происхождением средств для покупки недвижимости, является - поступление со счета покупателя из банка в России. Налоговые службы стран не контролируют ни один из данных этапов прохождения денежных средств и все действия соответствуют законодательству.