Купить недвижимость за рубежом. Налоги на недвижимость за рубежом
Налоговый резидент в России – это физлицо - хозяин объекта недвижимости в чужой стране, находящийся в России больше 183 дней в отчетном календарном году.
Налогооблагаемой базой являются доходы, полученные в России, и доходы, полученные за пределами границ страны («общемировой доход»).
Не обязаны соблюдать положения Закона о валютном регулировании, а именно требования двенадцатой статьи (счета за границей, движение средств за рубежом, переводы валюты) те резиденты Российской Федерации, которые находятся вне территории РФ в целом больше 183 дней за отчетный год.
Тем не менее надлежит должным образом (до 1/06) подавать уведомление с информацией о состоянии банковских счетов, если резидент РФ в следующем отчетном году провел за границей РФ меньше 183 календарных дней.
Наследство за границей. Налоги на наследование зарубежной недвижимости
Согласно законодательству Российской Федерации не облагаются НДФЛ доходы в натуральной или денежной форме, скажем, доля в уставном фонде предприятия или имущество, унаследованные от физлиц. С другой стороны регламент другого государства может устанавливать определенную форму налогообложения, о чем рекомендуется заблаговременного проконсультироваться.
Налоги в России при покупке недвижимости за границей
Налоговый резидент РФ (иск. чиновник) не обязан информировать какую-либо российскую государственную инстанцию о приобретении имущества в другой стране. Требуется оформить у нотариуса согласие мужа (жены) на покупку недвижимости покупателям, состоящим в зарегистрированном браке.
Зарубежная недвижимость не облагается налогом на имущество физических лиц в РФ.
Приобретение недвижимого имущества в чужом государстве не подлежит налогообложению в России. В исключительных ситуациях возникает материальная выгода от снижения процентной ставки, скажем, в случае использования заемных средств при условии обязательного выполнения как минимум одного из нижеперечисленных условий:
- банк (заимодатель) и физическое лицо (заемщик) – взаимозависимые участники;
- снижение процентной ставки в действительности представляет собой материальную помощь или считается встречным выполнением кредитором договоренностей с заемщиком.
Налоговая база – это разница между действительной суммой процентов по договору займа и процентом за использование заемных средств, рассчитанном с учетом порогового значения (2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ или 9% годовых). При таком раскладе материальная выгода налогооблагается по ставке НДФЛ 35%.
Заемщик обязан самолично указать в декларации по НДФЛ за отчетный период информацию о займе, полученном у кредитора, который не заявляет себя налоговым агентом по НДФЛ.
Оплата недвижимости за рубежом
Оплатить желаемый объект недвижимости можно одним из двух способов:
- на счет продавца по договору резервации/купли-продажи. В данном случае российский банк - отправитель платежа может потребовать предоставление подтверждающих документов (договор купли-продажи, источник происхождения средств, и т.п).
- на личный счет покупателя в иностранном банке. Для осуществления данной процедуры потребуется предварительное информирование налоговой инстанции о новом счете в банке за границей. Именно со этого счета покупателя в будущем оперативно и удобно оплачивать услуги по содержанию имущества.
Купить недвижимость за границей с использованием наличности неразумно.
Уведомление об открытии, изменении и закрытии счета за рубежом. Отчет о движении денег. Уведомление о юридическом лице
Информация об открытии (закрытии) счета/ов (вклада/ов), перемены реквизитов счета/ов (вклада/ов) в банке, находящегося в чужом государстве, должна быть обязательно предоставлена в налоговую инстанцию.
Неуведомление об открытии банковского счета и несоблюдение Закона о валютном регулировании в процессе перечисления денежных сумм через границу штрафуется в размере до ¾ суммы операции.
Кроме того, до 1 июня, следующего за отчетным года, налоговым резидентам России следует в обязательном порядке предоставлять отчет о движении средств по всем открытым зарубежным счетам.
Обязанность информирования налоговой инспекции налоговым резидентом РФ также возникает при образовании или покупке предприятия в иностранной юрисдикции.
Доля в иностранной компании. Контролируемая иностранная компания
До трех месяцев максимум с момента происхождения/модификации налоговый резидент РФ обязан сообщить в налоговый орган о наличии доли в зарубежной компании, имея долю выше 10%. Для бывших нерезидентов срок установлен до 1 марта, наступающего за годом признания налоговыми резидентами РФ.
Контролирующее лицо – это физическое лицо (25% долей/акций, больше 10% долей/акций в организации с общей долей собственности физлиц - налоговых резидентов РФ больше 50%, учредитель ИСБОЮЛ) сроком до 20 марта, наступающего за годом получения прибыли, должно предоставить информацию о контролируемой иностранной компании в налоговую инспекцию РФ. Отчисления в бюджет с прибыли контролируемой иностранной организации необходимо рассматривать детально в каждой индивидуальной ситуации.
Налоги в России от аренды недвижимости за границей
Доходы от сдачи в аренду недвижимости за границей являются налогооблагаемой базой НДФЛ в РФ в размере 13%. Налоги, оплаченные в чужом государстве, учитываются при расчете налогооблагаемой базы при наличии действующего соглашения об избежании двойного налогообложения между государствами (СИДН).
Рекомендуется дополнительно проконсультироваться о применении СИДН, если российский ИП сдает в аренду имущество за границей.
Налоги при продаже недвижимости за рубежом
В случае продажи зарубежного имущества по истечение пятилетнего срока владения (иногда трехлетнего) извлеченная выручка может быть освобождена от НДФЛ в РФ. В противном случае надо оплачивать 13% от суммы дохода. Сумма выручки от реализации может быть уменьшена на сумму документально доказанных затрат на покупку данного объекта. Кроме того, можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в соответствии с типом недвижимости.
Если владельцем недвижимого имущества выступает физическое лицо – ИП - налоговый резидент Российской Федерации, и данное имущество приносило пользу в предпринимательской деятельности, то у ИП имеется право занизить сумму поступлений от реализации данной недвижимости на документально удостоверенные затраты по приобретению данной недвижимости (плюс возможные другие затраты) при наличии конкретных условий.
Если же собственником объекта недвижимости выступает юридическое лицо, то форма налогообложения продажи зависит от формы сделки. Либо реализуются доли/акции предприятия либо юридическое лицо выставляет объект на продажу, а потом распределяет доход в пользу физлица-налогового резидента России.
Получение дохода от продажи недвижимости за границей. Получение дохода от сдачи в аренду
Арендодатели – резиденты РФ имеют право принимать выручку от сдачи в аренду недвижимости за границей на:
- валютный счет в банке на территории РФ;
- счет в зарубежном банке при условии нахождения банка в стране-члене ФАТФ и ОЭСР (в государстве нахождения имущества);
- счет в зарубежном банке страны-члена ФАТФ и ОЭСР (если имеется), если сдаваемая в аренду недвижимость находится в стране, не входящей в члены ФАТФ и ОЭСР.
Зарубежная недвижимость российских чиновников
Российские чиновники и их ближайшие родственники обязаны декларировать имеющуюся иностранную недвижимость. Кроме того, им запрещено владеть счетами в заграничных банках, обладать финансовыми инструментами других стран (доли участия, ценные бумаги, договоры займа и т.д.).
