Выбирая тот или иной объект жилой недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, покупателю хочется понимать, насколько точным оказался его выбор. Как самостоятельно определить по какой арендной стоимости выбранная квартира будет пользоваться спросом? Как выбрать ценовой сегмент, как определить порядок цен на аналогичные квартиры? На какую прибыль можно рассчитывать, запуская понравившуюся квартиру в аренду?
Тем, кто желает вложить свои финансы в арендный бизнес на побережье Испании, мы решили показать на примере, как самостоятельно определить арендную стоимость квартиры, как понять уровень спроса, как посчитать доходность арендного бизнеса.
Существует несколько ведущих международных сайтов, которыми активно пользуются туристы желающие забронировать апартаменты именно «от хозяина». Заходим на сайт, выбираем нужное нам направление, указываем даты посещения, количество гостей (в зависимости от вместимости Вашей квартиры) и видим все предложения нужного нам района. Меняя даты заезда Вы можете ознакомиться с тем, как варьируют цены от сезона к сезону, то есть, тем самым определяем стоимость «сезона высокого спроса» и «сезона пониженного спроса». Узнав «высокую» и «низкую» цены определяем среднюю арендную стоимость, то есть суммируем 2 цены и делим полученный результат пополам.
Пример того, как это считается:
Возьмем за основу - апартаменты в Испании, квартира в Бенидорме с 2-мя спальнями, 200 м до моря, на периоды: 1) с 1 июля по 15 июля, 2) с 1 декабря по 15 декабря.
На сайтах получаем следующие результаты:
На airbnb - цены с 1 июля по 15 июля - от 73 до 265 евро, хотя есть и варианты за 945 евро в сутки, но мы рассматриваем для примера обычную квартиру с 2-мя спальнями, салоном и террасой.
Отсортируем полученные результаты, по качеству интерьера, удаленности от моря, уберем варианты, расположенные в "старом городе", так как в таких комплексах, практически, нет урбанизаций и бассейнов. Уберем варианты, расположенные в зоне, где находятся крупные отели, чтобы избежать шума от множества туристов. Таким образом, остается два варианта хорошо обставленных квартир.
Рассматривая отобранные варианты, получаем примерные цены. Для удобства расчетов возьмем за основу двухнедельный период.
Стоимость двухнедельной аренды в красивом доме составляет 3 860 евро, а в доме среднего уровня – 1 900 евро.
То есть, за 1 неделю стоимость при бронировании такой квартиры составляет 950 евро, а квартиры в доме "бизнес-класса" цена за 1 неделю около 1930 евро. В домах хорошего качества с наличием всего необходимого, включая бесплатную парковку и бассейн, цена на неделю составляет от 700 до 1200 евро. Возьмем для расчетов среднюю цифру - 1000 евро в неделю в июле. Мы также просмотрели цены на предложения в декабре и, по нашим расчётам, средняя цена составила 500 евро в неделю. Для подcчета среднегодовой цены за неделю мы суммируем 1000 + 500 = 1500 / 2 = 750 евро.
Итак, мы получили данные, от которых мы можем посчитать средний доход в год. Для этого 750 евро мы умножим на 52 недели (в году 52 недели) и получим 39 000 евро.
Конечно, нельзя быть уверенными полностью, что квартира будет сдана все 52 недели, поэтому мы можем уменьшить эту сумму занизив её на 20%, чтобы вычесть все возможные риски и убытки от простоя квартиры.
Учитывая конкурирующие объявления, Вы можете варьировать цены на собственную недвижимость, тем самым повышая привлекательность Ваших апартаментов в сравнении с аналогичными предложениями.
Вычитая все риски из суммы максимально возможного дохода (39 000 евро), в итоге, получаем примерную ренту 31 000 евро в год.
Далее, необходимо учесть расходы на коммунальные платежи и расходы на оплату комунидада. Свет и вода Вам могут обойтись порядка 100 евро /месяц, примерный расход на комунидад составит около 70 евро в месяц. Так же у Вас возникнет ежегодный расход по оплате налога на недвижимость (IBI) в размере около 250 евро. Суммируя весь данный вид расхода получаем цифру 2 400 евро в год.
Существуют варианты, когда владелец апартаментов предпочитает не заниматься самостоятельно управлением своей недвижимости и отдает квартиру в управление агентству. В этом случае, необходимо учесть еще один вид расхода – агентское вознаграждение. Как правило, гонорар агентства, занимающегося сдачей Вашей собственности в аренду, составляет порядка 10 % от арендной стоимости объекта.
Опираясь на расчеты, приведенные выше, гонорар агентства, в нашем случае, составит порядка 3 100 евро. Суммируя все предполагаемые доходы и учитывая все предполагаемые расходы, получаем цифру 25 500 евро в качестве вашей личной прибыли.
Обращаясь к рынку купли-продажи в выбранной нами прибрежной зоне, по общим показателям цен в таких домах, стоимость продажи таких квартир составляет порядка 200.000 - 280.000 евро.
Рентабельность объекта при цене 200 000 евро будет составлять - 12,7% в год, окупаемость 7,8 лет, при цене 280.000 евро - 9,1% и окупаемость - 10,9 лет.
Приводя для Вас примеры расчетов, мы постарались учесть все возможные риски, но, даже, при таких заниженных данных, рентабельность и окупаемость выбранного Вами объекта имеют высокие показатели!
Предлагаем Вашему внимаю перечень международных сайтов, на которых Вы сможете ознакомиться с расценками на аренду апартаментов в выбранном Вами районе и, в случае необходимости, самостоятельно размещать объявления, занимаясь управлением своей арендной недвижимости.
www.airbnb.ru
www.holidaylettings.co.uk
www.homeaway.com
www.9flats.com
www.Lovehomeswap.com
www.holiday-rentals.co.uk
www.homelidays.co.uk
www.ownersdirect.co.uk
www.campaya.co.uk
www.tripadvisor.com
www.bedandbreakfast.com
www.apartmentsapart.com
www.vrbo.com
www.housetrip.com
www.roomorama.com
www.only-apartments.com
www.booking.com
Прочитать статью: Сдача в аренду недвижимости в Испании при грамотном подходе приносит ВЫСОКУЮ рентабельность!
